发布时间:2025-07-18 20:16:41 分类:公司动态 浏览:

17幢高层、94种房型、2110户居民,这个始建于1958年的小区启动回搬已经半个月了。7月14日,《每日经济新闻》记者来到现阶段上海最大规模原拆原建小区——静安区彭浦新村街道彭一小区。从地铁彭浦新村站下车,在天桥上向东望去,崭新的高层电梯住宅,楼间距开阔,内部道路宽敞,大草坪上洒满阳光。据上海市人民政府官网,经过近4年改造,彭一小区原址40幢非成套老旧住房,变成了17幢高层住宅,家家独门独户、独用厨卫,配有电梯、地下停车库以及小区公共绿化,环境堪比新建商品房。“老房子当初面积很小,一梯3户,合用卫生间、厨房。”原住民王阿姨告诉每经记者,她的房子性质是租赁住房,前段时间拿到了钥匙,特地再来看看,以便决定出租还是出售。王阿姨从中介小李处分析到,小区里将新房挂牌出售、出租的人不少,甚至已经成交了一套。“二房东已经把月租炒到快3000元了!”中介小陈对王阿姨说。改造后的上海彭一小区 图源|每经记者 包晶晶小区背景彭浦新村的诞生源于彭浦工业区,规划建设于1956年,在广中路南建有12幢共2万平方米单身宿舍。随着工业区的扩大,职工及其家属的居住问题逐渐被提上日程。根据“就近生产,就近生活”的原则,彭浦工业区的职工住宅安排在工业区的北侧,共和新路东部、场中路以北的地区,定名彭浦新村。彭浦新村距上海市中心人民广场7.5公里,离彭浦工业区北缘1.5公里。经过不断扩建,到1985年,整个彭浦新村用地362公顷,成为一个完整的大型综合性居住区。(以上资料来自上海地方志)一个小区94种户型彭一小区的原拆原建历程,满打满算已经超过6年。从2019年5月改造意见征询启动,到2021年12月正式开工建设,再到2025年6月底居民开始回搬,整个过程中,居民们热情都很高。“我们搬出去不到4年,房子面积小,所以每个月的租房补贴是2900元,实际上是不够的,需要再稍微贴点钱,但说到底也是为了帮我们造新房子。”王阿姨说。彭一小区并不是彭浦新村片区内首个改造的小区。据静安区人民政府官网刊登的媒体报道,一街之隔的彭三小区分五期改造,历时14年4个月,战线拉得很长。而彭一小区共有362户产权房,厨卫独用。对于这部分房屋,当时的旧改办公室拿出方案,给予产权房增量20平方米左右的建筑面积,并优化房型,增量费用由政府承担80%;而租赁房尽管只增加约2平方米的使用面积,但有了独用厨卫与阳台,实际套内总增量可达14~17平方米。房屋装修规则但由于一个小区有94种户型,一梯4户,甚至有2梯10户的楼栋,在厕所与正在走廊的人对视,也是常见的尴尬场景。在看房时,每经记者遇到一位回搬居民,正打算一层层楼找过去,看看谁家愿意出租。“我的房子80多平方米,现在小区环境好,三代想住在一起,最好的方案就是在楼里另租一套小户型,但问来问去价格都挺贵。”“中介跟我说现在每月租金可以达到2800块左右,每个月作为生活费补贴也蛮好的。”王阿姨说。房东们对售价期待颇高每经记者注意到,在小区内,不断有骑着电瓶车的人守在路边,逢人就问:“要租房吗?要卖房吗?”在彭一小区北面的闻喜路,同时连接着彭三、彭五、彭七等多个大型社区,其中一栋楼的沿街底商,就有3家房产中介门店。每经记者逗留的10分钟内,不断有居民来咨询“彭一现在挂牌什么行情”。彭一小区的房东们对售价期待颇高。其中一套位于5楼、77平方米的一室一厅,挂牌价460万元,单价达到59740元/平方米。小区在售的房源但令人意外的是,这种与常规商品房相比存在明显缺陷的房子,仍然很受关注,正式回搬不到半个月,已经成交了1套大面积房源。相比之下,先完成更新的彭三小区,贝壳平台显示6月成交均价为51274元/平方米,挂牌均价50097元/平方米。贝壳平台显示6月成交均价为51274元/平方米“那套房子成交价750万元,133平方米,很抢手。这个户型小区里一共就3套,(价格)没什么余地,房东不太肯谈。”中介小李指着房源表告诉每经记者。而这样的房屋,按照规定是不能入市交易的。“如果是承租房性质,先把房子交给你装修,住进去,等三年后就可以办证,然后过户给你。”小李解释。北京金诉律师事务所主任王玉臣顺利获得微信对每经记者强调:“这样的交易肯定有风险。”“交易风险还是很大”据静安区人民政府官网相关信息,房屋由非成套变为成套后,居民可以按照上海市公有住房的管理规定,购买公有住房的产权进行市场交易。而按照隔壁彭三小区的模式,改造前大部分是“公房”,居民只有租赁权,原拆原建后,居民可按每平方米1295元的价格买下房屋产权,性质改变后的房屋可进行产权交易。“我们的房子就是租赁用房,不能买卖。如果要交易,就比较麻烦,得自己先补钱把产权买下来才行。”王阿姨告诉每经记者。“每平方米付1300元左右就行了。”小陈说,“但不同房屋由于原始性质不同,小区里有租赁房,有使用权房,也有原始产权房,上市交易的时间限制也不一样,要问清楚”。市区航拍画面(解放日报记者 张海峰)上海中原地产市场分析师卢文曦顺利获得微信对每经记者说:“购买这样的房屋和买动迁房安置房一样,3年后才能过户,中间有很多不确定性,风险很大。我们在实际业务中对这类房屋非常谨慎,一般不代理。”王玉臣分析:“第一时间,该小区产权性质很复杂,要结合房屋的具体情况去判断,比如有的房屋是承租房(公租房)或使用权房,不能买卖或有相关限制;其次,因3年后才能过户,周期相对较长,也会存在履约不确定性风险及违约风险,甚至是政策风险。比如之前就曾出现过不少安置房买卖纠纷,有的是看房价涨了不想卖了,有的是看房价跌了不想要了,还有的是因为安置房涉及共有权人问题,私下偷偷卖而引发的无权处分问题等。”小陈也坦言,有几套房源原先是产权房,但重建过程中房东的不动产权证已经交回,什么时候能取证交易,还是要单独分析清楚。对于类似二手房交易,王玉臣提醒:第一,买房人一定注意核实产权性质及全部共有人信息,在法律和政策上不能买的房屋,务必不能购买;第二,由于过户周期较长,买房人应注意明确合同条款如‘过户的具体时间’,约定卖方需配合办理的合理时间,并强化违约责任,同时约定付款条件,降低先行支付的风险等。同时,还要注意如果合同最终无法继续履行,应如何解决。此外,买房人需要分析该小区的具体转让政策、转让年限、是否需要补缴土地出让金,以及产权办理进度、房屋是否被查封或抵押、卖方是否有债务纠纷等,并留存与卖方、中介的沟通记录。记者|包晶晶编辑|程鹏 陈梦妤 盖源源校对|卢祥勇|每日经济新闻nbdnews原创文章|未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用

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